Kira ilişkilerinde son dönem özellikle kiraların olağanüstü artış göstermesi ile birlikte daha da çok gündeme gelen kira tespit davası kısaca belirtmek gerekirse, kiranın 5 yıllık kira süresinden sonra emsallere göre çok düşük kalması nedeniyle emsallere yakın bir kira tutarının mahkeme tarafından belirlenmesine yöneliktir.
İlk olarak, kira bedelinin belirlenmesi tarafların mutlak özgürlüğünde olup olmadığı, devam eden sözleşmelerde kira bedelinin ne şekillerde artış yapılabileceğine değinmek gerekmektedir.
Taraflar, ilk kira sözleşmesi yapılırken dilediği bedelle kira sözleşmesi yapmakta serbesttir. Kira sözleşmesinde yıllık artış oranı da belirtilebilir. Ne var ki, kira sözleşmesi başladıktan sonra kira artış oranları Kanun tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu ile sınırlanmıştır. Genel sınırlama kuralının yanında konutlar için 01.07.2024 tarihine kadar geçici olarak %25 artış sınırı da getirilmiştir. (Bu konu ile ilgili yazılar için tıklayınız.)
Görüldüğü üzere kira bedelinin 1000-TL olarak başladığı bir konut kira sözleşmesinde gelecek sene kiraya veren keyfi olarak 2000-TL kira isteyemez. Bu durum ancak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %100 olması halinde mümkündür.
Kira bedelleri tüfe oranında artması ile emsal kira bedellerinin artışı aynı hızda olmayabilmektedir. Bu halde başvurulacak olan kira tespit davasının temeli Borçlar Kanununun 344/3 maddesine dayanmaktadır. İlgili madde şöyledir:
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."
Ne var ki, Kanun kira bedelinin yeniden belirlenmesi için beş yıllık bir süre ön koşul koymuştur. Yani, kira süresi beş yıl dolmadan önce Türk Borçlar Kanunun 344/3 maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti istenmesi mümkün değildir. Bununla birlikte, Eylül 2023'ten itibaren bu davaların doğrudan açılması da mümkün olmayıp, arabuluculuk sürecinin işletilmesi de gerekmektedir.
Kira tespit davalarında, istenilen kira bedeli ıslah imkanı olmadığından tam miktar belirtilerek açılmaktadır. Bu nedenle istenilecek bedelin iyi tespit edilmesi gerekmektedir.
Yine kira tespit davaları sonucunda verilen kararlar, kira miktarına bağlı olarak kesin veya istinaf yolu açık olarak verilebilmektedir. İstinaf yolu açık olan kararlar kesinleşmediği sürece icra edilememektedir.
Genel olarak yukarıda bilgisi verilen kira tespit davaları her yönüyle ayrıntılı hukuki bilgi gerektirdiğinden, bir uzmanla hareket edilmesini tavsiye ederiz.
Kira Tespit Davası
Comments